Анастасія Олексієнко, Wprost Ukraina: Які юридичні аспекти важливі при укладенні контракту оренди житла в Польщі?
Наталія Полях, адвокат та бізнес-юрист: Істотними умовами такого договору звичайно є реквізити сторін договору, предмет договору – в даному випадку оренда квартири за відповідною адресою, права та обовʼязки сторін, строк, на який укладений договір, підстави розірвання договору оренди та в кінці, звичайно ж, підписи обох сторін.
Як орендар може захистити свої права при підписанні договору оренди?
Найкращий спосіб захистити права орендаря – підписати договір оренди після того, як його прочитає юрист, який допоможе вам зрозуміти всі умови договору. Ви також можете внести деякі зміни до договору, враховуючи інтереси орендаря. Акт прийому-передачі квартири також є важливим документом, який дозволить виявити будь-які дефекти в квартирі після огляду. Фіксація недоліків квартири також буде доказом на користь орендаря, тому варто бути уважним і подбати про захист своїх прав та інтересів у такий спосіб.
Як вирішуються юридичні питання, пов'язані зі змінами умов оренди під час її дії?
Якщо ви прагнете щоб ваші домовленості як сторін в договорі оренди були зафіксовані юридично правильно – вам слід дотриматися письмово оформлення документу під назвою додаткова угода.
Які юридичні вимоги щодо оформлення договору оренди та необхідних документів?
Найголовніше – це перевірка власника або власників даного приміщення (квартири), оскільки існує ризик підписання договору оренди квартири з особою, яка на це не має прав або ж має часткові права, у звʼязку з наявністю ще одного співвласника. Перевірка власників квартири можлива лише при наявності інформації про номер так званої księga wieczysta або за відповідною адресою квартири.
Які правові заходи можна застосовувати для запобігання спорам при укладенні контракту?
Уважно прописувати всі умови в договорі та обовʼязково читати його перед підписанням. Добре, коли юрист заздалегідь ознайомився з договором та розказав про всі „підводні камені”.
Як юридично визначається роль та обов'язки сторін у відносинах, пов'язаних з кауцією?
Потрібно чітко розуміти, що кауція є зворотнім заставним депозитом. Тобто власник житла, яке ви орендували, згідно законодавства повинен повернути такий грошовий депозит, який при звичайному виді оренди (standartowy najem) не повинен перевищувати 12 кратному розміру орендної плати, при наймі оказіональному (najem okazjonalny) та інституціональному (najem instytucjonalny) – 6 кратному розміру орендної плати.
Але існують випадки, коли кауція не підлягає поверненню. Найчастіше повернення кауції прописується в договорі найму (оренди). Окрім цього, договором також регулюється підстави неповернення або часткового повернення кауції, оскільки основною метою кауції є захист інтересів власника квартири у випадках, коли наймачем завдано школи орендованій квартирі або коли орендар не хоче виконувати умови договору і, наприклад, звільняє приміщення до закінчення дії договору. Однак, не зважаючи на умови зазначені в договорі, слід памʼятати про норми законодавства – Ustawa o ochronie praw Lokatorów. Законом визначено, що кауція повинна бути повернута орендарю не пізніше 30 днів з моменту розірвання договору.
Які юридичні механізми передбачені для повернення чи утримання кауції?
Повернення кауції є обовʼязковим згідно Закону Про захист прав орендарів. Але у деяких ситуаціях орендар не отримає кауцію. Це може бути в таких ситуаціях:
- коли орендар зіпсував орендовану квартиру (за винятком нормального зносу квартири);
- коли наймач залишив квартиру до закінчення договору;
- коли орендар здає квартиру в суборенду без узгодження з власником;
- коли кауція за домовленістю сторін розглядається як орендна плата за останні місяць оренди.
Як проходить процес повернення кауції відповідно до законодавства Польщі?
Повернення кауції може відбуватися шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок орендаря; готівкою, з написанням підтвердження від орендаря про отримання суми кауції або згідно угоди між орендарем і власником в разі домовленості про здійснення певного ремонту за рахунок орендаря (перефарбування стін, наприклад) та в подальшому повернення суми кауції орендарю.
Як уникнути юридичних труднощів із поверненням кауції після завершення орендного терміну?
Для того, щоб у власника не виникало питань щодо стану квартири та можливості неповернення кауції слід здійснити наступні кроки:
- Підготуйте житло перед виїздом, переконайтеся, що всі ремонтні та декоративні роботи відповідають початковому стану. Якщо є незначні пошкодження – важливо їх виправити чи домовитися з власником;
- Зберігайте докази стану квартири, а саме фото житла перед виїздом. В разі спірних питань з власником вам буде на що спиратися при доказуванні про стан квартири;
- Складіть та (або) підпишіть акт здачі-приймання квартири;
- Напишіть письмову заяву власнику про ваш намір повернути кауцію з вказанням номеру рахунку для повернення таких коштів та строку протягом якого власнику квартири слід здійснити повернення суми кауції, в разі її неправомірної затримки у поверненні;
- Докази направлення заяви власнику обовʼязково збережіть.
Які правові гарантії та обов'язки надає законодавство орендарю в Польщі? Як вирішуються юридичні конфлікти між орендарем та орендодавцем?
Щоб уникнути проблем із поверненням внесеної застави (kaucja), перш за все, варто укласти договір оренди квартири на папері – по одному примірнику для кожної сторони. Будь-які усні або телефонні домовленості призводять до того, що орендар опиняється в програшному становищі, особливо якщо він заплатив орендодавцеві кауцію і не отримав за це жодного підтвердження.
По друге, слід також підписати протокол (акт) прийому-передачі квартири, в якому був би детально описаний стан квартири, показання лічильників та перелік меблів і техніки.
Однак, орендодавець може всеодно без вагомої та законної причини не повертати кауцію. В такому випадку потрібно направити лист-вимогу про повернення кауції. Якщо ж кауцію ви так і не отримали – залишається єдиний спосіб – це написання позову до суду про повернення такої суми.
Як орендар може захистити себе від непередбачених юридичних збільшень вартості оренди?
Щодо захисту орендаря від непередбачених юридичних збільшень вартості оренди, це може бути врегульовано в договорі оренди. Наприклад, договір може містити положення, що забороняє зміну орендної плати протягом певного періоду або обмежує максимальну ставку зміни. Однак такі обмеження повинні бути відповідним чином сформульовані та враховувати законодавство та підзаконні акти, що регулюють орендні відносини. Оскільки зазвичай згідно законодавчих норм, орендна плата може цілком збільшуватися щороку орендодавцем на законних підставах відповідно до офіційного зростання індексу інфляції (тобто пропорційно зростанню такого індексу у відсотковому значенні).
Які юридичні можливості щодо відмови від оренди до закінчення терміну контракту? Як такі рішення впливають на кауцію та інші юридичні аспекти договору оренди?
При розірванні договору оренди до закінчення терміну контракту діють певні юридичні аспекти і обов'язковість виконання певних умов:
- Повідомлення про розірвання. Орендар має повідомити орендодавця про своє бажання розірвати договір оренди в письмовій формі. Це зазвичай повинно бути зроблено заздалегідь;
- Орендар може бути зобов'язаний сплатити відшкодування орендодавцю за втрати, пов'язані з розірванням договору до закінчення терміну (якщо іншого не передбачено в договорі). Таке відшкодування може полягати як в обовʼязку сплати орендної плати (czynsz) до кінця терміну означеному в договорі або ж у втраті всієї суми кауції. Також існують випадки, коли за домовленістю з власником, в разі бажання орендаря достроково розірвати договір оренди, він знайде замість себе іншого орендаря, що мінімізує фінансові та часові втрати власника при наданні в оренду квартири. Таким чином орендар може зберегти свої кошти у вигляді кауції.
Які юридичні аспекти важливі для іноземців при оренді житла в Польщі?
Закон в цьому випадку в Польщі однаково стосується як громадян країни так і іноземців. Однак, власники при наданні в оренду квартири іноземцю намагаються перестрахуватися та найчастіше використовують окремий тип договору оренди під назвою найм оказіональний (umowa najmu okazjonalnego). Відповідно до якого орендар повинен надати документ, підтверджуючий згоду на добровільне виселення та наявність адреси для проживання в Польщі в разі розірвання даного договору оренди квартири. Особливо це актуально для сімей з дітьми, адже згідно закону заборонено виселення сімʼї з неповнолітніми дітьми «просто неба» до прийняття відповідного рішення судом, навіть у випадку несплати за оренду.
Як уникнути юридичних труднощів та дотримуватися законодавства при оренді для іноземців?
Найкращий спосіб зробити це – скористатися послугами досвідченого агента з нерухомості та проконсультуватися з компетентним юристом. У моєму досвіді було багато ситуацій, коли консультація юриста допомогла клієнту уникнути фінансових ризиків і втрат.
